• Marcus Disselkamp

Risiken im Immobilienbestand



Auch wenn Immobilien aus Stein oder Beton erbaut sind, so sind ihre Erfolgsfaktoren nicht wie Stein auf Stein für die Ewigkeit gesichert. Diverse Risiken können den Immobilienbestand und das damit verbundene Vermögen gefährden. Diese Risiken lassen sich den vier Kategorien Finanzen, Vermietung, Bausubstanz und Rechte zuordnen.

Finanzen

Selten entspricht die von Maklern beschworene Einkaufsrendite (Cap Rate) der späteren Rentabilität und Liquidität. Da existieren zuerst einmal die auf die Mieter grundsätzlich umlagefähigen Kosten wie Grundsteuer, Hausversicherung, Heizkosten, Wasser, Strom, Reinigung, Winterdienst, Müll, Kabelfernsehen, Hauswart, Aufzug etc.. Nicht nur ist die korrekte Umlage aller Kosten durch die Hausverwaltung genauestens zu prüfen, die zeitliche Steigerung dieser Kosten führt vor allem zu einer Verschlechterung der (Wieder-) Vermietung der Mietfläche.

Neben den umlagefähigen Kosten fallen diverse Kostenpositionen an, die der Eigentümer selbst tragen muss. Hierzu zählen beispielsweise die Gebühr des Hausverwalters, Kosten des Geldverkehrs, Rechts- und Steuerberatung sowie die meisten Instandhaltungsaufwendungen. Zusätzlich entstehen beim Immobilieneigentümer Kosten für die Finanzierung, für potentielle Mietminderungen und für die Wiedervermietung (neues Bestellerprinzip der Makler durch den Vermieter!). Nicht selten laufen die vom Eigentümer zu tragenden Kosten mit der Zeit derart aus dem Ruder, dass sich die ursprünglich schön gerechnete Objektrendite in einen monatlichen Verlust verwandel.

Vermietung

Egal ob Wohn- oder Gewerbeimmobilien, die Mieterstruktur ist auf Veränderungen bei der Mieter-Bonität, der Höhe der Mieteinnahmen und -Forderungen, die Anzahl und Art der Rechtsstreite, die Kündigungsfristen u.v.a zu beobachten. Wehe dem, der die Prolongation oder Neuvermietung einer wichtigen Fläche verpasst und nun auf Leerstand sitzt. Besser ist es, rechtzeitig Mietverträge zu erneuern - auch wenn hierzu Instandhaltungs- oder Sanierungsaufwendungen nötig sind.

Unmoderne Mietflächen gilt es in guten Zeiten aus dem Immobilienbestand zu veräußern. Denn die Entwicklung privater oder gewerblicher Mieter unterliegt immer neuen Anforderungen an die Mietflächen und Ausstattungen. Die in Großstädten wachsende Zahl von Single-Haushalten bevorzugt 1-2 Zimmer Wohnungen. Alleine in München und Köln sind bereits über die Hälfte aller Haushalte von einem einzigen Mieter bezogen. Manch eine Büroimmobilie der 80er Jahren entspricht oft nicht mehr den heutigen Ansprüchen an Flächenaufteilungen, Architektur oder an technische Anlagen (Sanitär, EDV, Wärme / Kälte), so dass Mieter entweder gleich fernbleiben oder weniger zahlen. Beides hat dramatische Einflüsse auf Renditen und Verkaufsfähigkeit.

Bausubstanz

Es bedarf eines kontinuierlichen Umgangs mit der Bausubstanz und Haustechnik, damit Mietflächen auch in Zukunft zu marktfähigen Preisen vermietet und technische Anlagen zur Zufriedenheit der Mieter einsatzfähig sind. Oft sind dabei die Instandhaltungsaufwendungen viel höher als ursprünglich geplant. Mögliche Instandhaltungstaus resultieren z.B. bei Dächern ohne Dämmung, maroden Leitungen für Wasser und Strom, veralteten Heizungen, bröckelnden Fassaden aber auch anstehenden Reparaturen bei feuchten Kellern, Fenster-Kältebrücken oder aufgrund von Schadstoffen und Schädlingen.

Bei der Technik geht es aber nicht nur um rein wirtschaftliche Interessen. Vielmehr korrelieren Instandhaltungsmaßnahmen auch mit der Haftung des Investors in seiner Rolle als Grundstücksbesitzer (BGB §836), Gebäudebesitzers (BGB §837), Gebäudeunterhaltungspflichtigen (BGB §838), Pflichten als Vermieter (BGB §535) sowie Schadenersatzpflicht (BGB §823). Undichte Gasleitungen, ummantelte Elektroleitungen, Probleme beim Trinkwasser, lose Dachziegeln, umstürzende Bäume und vieles mehr gefährden Mieter und können sowohl zivilrechtliche (Schadenersatz, Verlust des Versicherungsschutzes oder Vertragsstrafen) als auch strafrechtliche Konsequenzen (Bußgelder bis zur Haft) haben.

Rechte und Vertragsrisiken

Bei Neukäufen werden alle Rechte und Dienstbarkeiten gezielt im Rahmen der Due Dilligence geprüft, doch was ist mit schon vorhandenen Bestandsimmobilien? Sind dort alle Dienstbarkeiten so geregelt, dass die Verfügungsgewalt sowie die Verkaufsfähigkeit unproblematisch ist? Denn fehlende Wegerechte, eingetragene Wohnrechte / Niesbrauch, Vorkaufsrechte , Leitungsrechte, Baubeschränkungen, Reallasten oder Verfügungsbeschränkungen können gravierende Auswirkung auf die potentielle Nachfrage von Käufern haben. Wer will schon ein Grundstück in der zweiten Häuserreihe kaufen, dem die Wegerechte fehlen oder wo Mieter ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt wurde.

Neben den klassischen Dienstbarkeiten bergen mögliche weitere vertragliche Vereinbarungen Risiken für den Immobilienbestand: Wurde der finanzierenden Bank im Rahmen der Zweckerklärung die Möglichkeit zur Verbriefung von Krediten eingeräumt? Existieren in den Kreditverträge Regelungen zu vertraglich bindenden Zusicherungen und Nebenverpflichtungen (sog. Covenants)? Existieren für alle aktuellen Mieteranwendungen (z.B. Gartenzelt eines Restaurants) entsprechende Genehmigungen?

Dies sind mindestens die Risiken, denen ein normaler Immobilienbestand ausgesetzt ist. Nur wer sich aktiv mit diesen rechtzeitig beschäftigt, kann das Immobilienvermögen sichern und ggfs. ausbauen.

#MarcusDisselkamp

© 05/2020

Dr. Marcus Disselkamp

Barystrasse 14 - D-81245 München

Phone: +49 89 8212485

Mail: info(at)disselkamp.com

  • LinkedIn - White Circle
  • White Facebook Icon
  • Unknown