My Items

I'm a title. ​Click here to edit me.

Neu: Trainers Excellence

Neu: Trainers Excellence

Seit diesem Herbst werde ich zusätzlich als Redner und Trainer von der Agentur Speakers Excellence vermarktet. Angeboten werden meine praxisorientierten Impulsvorträge sowie mein Business Coaching zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit in Zeiten des digitalen Wandels! Kernthemen meiner Vorträge und des Coachings sind: Strategisches Management - Wettbewerbsfähigkeit durch Innovationen Digitale Transformation – den digitalen Wandeln erfolgreich umsetzen Disruptionen durch den Blick über den Tellerrand Hier finden Sie mich bei Speakers Excellence ... Hier finden Sie mich im Deutschen Rednerlexikon ... #DigitaleTransformation #StrategischesManagement #Disruption

So überflügeln innovative Firmen ihre Konkurrenz

So überflügeln innovative Firmen ihre Konkurrenz

Innovationen haben die deutsche Wirtschaft stark gemacht. Die Aspirin-Tablette von Bayer, der Airbag von Mercedes-Benz oder die TWIN-Aufzüge von ThyssenKrupp bilden das Fundament des Unternehmenserfolgs. Aber viele gute Ideen schaffen es gar nicht zu Innovationen. Sie werden in den Unternehmen intern bekämpft und bleiben auf der Strecke. Lesen Sie mehr in meinem Focus Online Beitrag ... #Innovation #Disruption #StrategischesManagement

Club der exzellenten Trainer

Club der exzellenten Trainer

Ich danke dem Trainerclub der exzellenten Lernorte für die Aufnahme in ihren erlauchten Kreis. Mit meinen Coaching- und Trainings-Kernthemen "Strategie", "Digitale Transformation" und "Innovation" runde ich das Themenangebot des Trainerclubs der ausgezeichneten Tagungshotels ab. Hier finden Sie den Trainerclub ...

DIGITAL L€ADERS: Nun auch im Buchhandel!

DIGITAL L€ADERS: Nun auch im Buchhandel!

Digital Leaders aus dem Gabal Verlag: Nun ist es endlich im stationären und Online-Buchhandel verfügbar!. Und für alle die sich über meine Kerngedanken vorab informieren möchten gibt es (1) bei 4Investors einen kurzen Artikel (2) diese kurze Einführung-Podcastfolge.

Warum Sie sich den Kauf einer Immobilie besser zweimal überlegen sollten

Warum Sie sich den Kauf einer Immobilie besser zweimal überlegen sollten

Lukrative Geldanlage! Schutz vor Inflation! Die eigenen vier Wände! Immobilienkäufer werden mit vielen Versprechen gelockt. So übersehen viele Käufer die Risiken und drohenden Kosten. Lesen Sie hier meinen Experten-Beitrag auf Focus Online ... #MarcusDisselkamp

Immobilien @ Frankfurt School of Finance Blog

Immobilien @ Frankfurt School of Finance Blog

Für den Blog der Frankfurt School of Finance, an welcher ich die Fächer Immobilien- und Kreditmanagement unterrichte, schreibe ich nun regelmäßig Beiträge über das Immobilienmanagement. Diesmal geht es über die Auswirkungen von Immobilienrisiken. Lesen Sie mehr ... #MarcusDisselkamp

Risiken im Immobilienbestand

Risiken im Immobilienbestand

Auch wenn Immobilien aus Stein oder Beton erbaut sind, so sind ihre Erfolgsfaktoren nicht wie Stein auf Stein für die Ewigkeit gesichert. Diverse Risiken können den Immobilienbestand und das damit verbundene Vermögen gefährden. Diese Risiken lassen sich den vier Kategorien Finanzen, Vermietung, Bausubstanz und Rechte zuordnen. Finanzen Selten entspricht die von Maklern beschworene Einkaufsrendite (Cap Rate) der späteren Rentabilität und Liquidität. Da existieren zuerst einmal die auf die Mieter grundsätzlich umlagefähigen Kosten wie Grundsteuer, Hausversicherung, Heizkosten, Wasser, Strom, Reinigung, Winterdienst, Müll, Kabelfernsehen, Hauswart, Aufzug etc.. Nicht nur ist die korrekte Umlage aller Kosten durch die Hausverwaltung genauestens zu prüfen, die zeitliche Steigerung dieser Kosten führt vor allem zu einer Verschlechterung der (Wieder-) Vermietung der Mietfläche. Neben den umlagefähigen Kosten fallen diverse Kostenpositionen an, die der Eigentümer selbst tragen muss. Hierzu zählen beispielsweise die Gebühr des Hausverwalters, Kosten des Geldverkehrs, Rechts- und Steuerberatung sowie die meisten Instandhaltungsaufwendungen. Zusätzlich entstehen beim Immobilieneigentümer Kosten für die Finanzierung, für potentielle Mietminderungen und für die Wiedervermietung (neues Bestellerprinzip der Makler durch den Vermieter!). Nicht selten laufen die vom Eigentümer zu tragenden Kosten mit der Zeit derart aus dem Ruder, dass sich die ursprünglich schön gerechnete Objektrendite in einen monatlichen Verlust verwandel. Vermietung Egal ob Wohn- oder Gewerbeimmobilien, die Mieterstruktur ist auf Veränderungen bei der Mieter-Bonität, der Höhe der Mieteinnahmen und -Forderungen, die Anzahl und Art der Rechtsstreite, die Kündigungsfristen u.v.a zu beobachten. Wehe dem, der die Prolongation oder Neuvermietung einer wichtigen Fläche verpasst und nun auf Leerstand sitzt. Besser ist es, rechtzeitig Mietverträge zu erneuern - auch wenn hierzu Instandhaltungs- oder Sanierungsaufwendungen nötig sind. Unmoderne Mietflächen gilt es in guten Zeiten aus dem Immobilienbestand zu veräußern. Denn die Entwicklung privater oder gewerblicher Mieter unterliegt immer neuen Anforderungen an die Mietflächen und Ausstattungen. Die in Großstädten wachsende Zahl von Single-Haushalten bevorzugt 1-2 Zimmer Wohnungen. Alleine in München und Köln sind bereits über die Hälfte aller Haushalte von einem einzigen Mieter bezogen. Manch eine Büroimmobilie der 80er Jahren entspricht oft nicht mehr den heutigen Ansprüchen an Flächenaufteilungen, Architektur oder an technische Anlagen (Sanitär, EDV, Wärme / Kälte), so dass Mieter entweder gleich fernbleiben oder weniger zahlen. Beides hat dramatische Einflüsse auf Renditen und Verkaufsfähigkeit. Bausubstanz Es bedarf eines kontinuierlichen Umgangs mit der Bausubstanz und Haustechnik, damit Mietflächen auch in Zukunft zu marktfähigen Preisen vermietet und technische Anlagen zur Zufriedenheit der Mieter einsatzfähig sind. Oft sind dabei die Instandhaltungsaufwendungen viel höher als ursprünglich geplant. Mögliche Instandhaltungstaus resultieren z.B. bei Dächern ohne Dämmung, maroden Leitungen für Wasser und Strom, veralteten Heizungen, bröckelnden Fassaden aber auch anstehenden Reparaturen bei feuchten Kellern, Fenster-Kältebrücken oder aufgrund von Schadstoffen und Schädlingen. Bei der Technik geht es aber nicht nur um rein wirtschaftliche Interessen. Vielmehr korrelieren Instandhaltungsmaßnahmen auch mit der Haftung des Investors in seiner Rolle als Grundstücksbesitzer (BGB §836), Gebäudebesitzers (BGB §837), Gebäudeunterhaltungspflichtigen (BGB §838), Pflichten als Vermieter (BGB §535) sowie Schadenersatzpflicht (BGB §823). Undichte Gasleitungen, ummantelte Elektroleitungen, Probleme beim Trinkwasser, lose Dachziegeln, umstürzende Bäume und vieles mehr gefährden Mieter und können sowohl zivilrechtliche (Schadenersatz, Verlust des Versicherungsschutzes oder Vertragsstrafen) als auch strafrechtliche Konsequenzen (Bußgelder bis zur Haft) haben. Rechte und Vertragsrisiken Bei Neukäufen werden alle Rechte und Dienstbarkeiten gezielt im Rahmen der Due Dilligence geprüft, doch was ist mit schon vorhandenen Bestandsimmobilien? Sind dort alle Dienstbarkeiten so geregelt, dass die Verfügungsgewalt sowie die Verkaufsfähigkeit unproblematisch ist? Denn fehlende Wegerechte, eingetragene Wohnrechte / Niesbrauch, Vorkaufsrechte , Leitungsrechte, Baubeschränkungen, Reallasten oder Verfügungsbeschränkungen können gravierende Auswirkung auf die potentielle Nachfrage von Käufern haben. Wer will schon ein Grundstück in der zweiten Häuserreihe kaufen, dem die Wegerechte fehlen oder wo Mieter ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt wurde. Neben den klassischen Dienstbarkeiten bergen mögliche weitere vertragliche Vereinbarungen Risiken für den Immobilienbestand: Wurde der finanzierenden Bank im Rahmen der Zweckerklärung die Möglichkeit zur Verbriefung von Krediten eingeräumt? Existieren in den Kreditverträge Regelungen zu vertraglich bindenden Zusicherungen und Nebenverpflichtungen (sog. Covenants)? Existieren für alle aktuellen Mieteranwendungen (z.B. Gartenzelt eines Restaurants) entsprechende Genehmigungen? Dies sind mindestens die Risiken, denen ein normaler Immobilienbestand ausgesetzt ist. Nur wer sich aktiv mit diesen rechtzeitig beschäftigt, kann das Immobilienvermögen sichern und ggfs. ausbauen. #MarcusDisselkamp

Checkliste: Was ist beim Verkauf von Immobilien zu beachten?

Checkliste: Was ist beim Verkauf von Immobilien zu beachten?

Viel ließt man über das wann und wie von Immobilieneinkäufen. Aber wenig wird über den richtigen Zeitpunkt von Immobilienverkäufen diskutiert. Doch der richtige Zeitpunkt ist der halbe Erfolg! Schauen Sie doch nur mal unter www.wegweiser-kommunen.de wie dramatisch sich manche Regionen hinsichtlich Bevölkerungsentwicklung und / oder Kaufkraft entwickeln. Da sollte man vorhandene Immobilien rechtzeitig zum noch akzeptablen Preis veräußert haben. Genauso verhält es sich mit Eigentumswohnungen oder ganzen Häusern, deren Flächenstruktur, Bausubstanz, Energieeffizienz oder Mikrostandort verschlechtert haben. In der aktuellen Boom Phase lassen sich auch schwächere Immobilien noch (halbwegs!) gut verkaufen. Doch worauf ist beim Verkauf zu achten? Die folgende Checkliste gibt erste grobe Hinweise: Prüfung Verkaufsmöglichkeit: Dank diverser Internetportale verfügen wir heute über eine hohe Transparenz über Angebot und Nachfrage lokaler Immobilienmärkte. Nutzen Sie diese Quellen wie auch lokale Gutachterausschüsse und Maklerberichte. Preisfindung: Zur Preisfindung sollte stets ein zertifizierter Gutachter zur Bewertung von Grundstücken und Gebäuden eingebunden sein. Er muss ja nicht gleich ein umfangreiches und teures Gutachten erstellen, oft reicht auch eine kurze Preisindikation. Datenaufbereitung: Schlechte oder fehlende Informationen über ein Immobilienangebot führen bei Profi-Käufern zu Kaufpreisreduktion oder gar Ablehnung. Ob in Papierform oder noch besser elektronisch, zu den frühen Objektunterlagen gehören die Mieterliste mit der Benennung der Miethöhen, Mietflächen, Einzugstermine und - wo vorhanden - möglichen Kündigungsterminen. Ferner zählen zu den notwendigen Erstinformationen an Interessenten Hinweise zu Dienstbarkeiten, Altlasten, zur Bausubstanz und vor allem zur Regelung, ob ein Asset oder Share Deal möglich ist. Maklerauswahl und -Koordination: Makler haben zwar nicht den besten Ruf, doch benötigt man die Dienstleistung der (wenigen) seriösen Vermittler. Nur in Ausnahmefällen sollte man sich dann auf einen einzigen Makler fokussieren. Vielmehr gilt es zwei bis drei Makler fair zu koordinieren und zum Erfolg zu führen. Hierzu gehört die transparente Information und Kommunikation an Makler und Interessenten, zeitnahe Besichtigungstermine und die Annahme von Interessensbekundungen nach dem zeitlichen Eingang. Due Dilligence: Vor der Akzeptanz von Interessensbekundungen (Letter of Intent) und der damit meist einhergehenden Vergabe einer Exklusivität ist zu prüfen, ob der mögliche Interessent wirklich die Kaufabsicht und die hierfür notwendigen finanziellen Mittel hat. Erst dann werden ihm ausführlichere Daten (wie Grundbuchauszug, alle Miet- und Dienstleistungsverträge, Betriebskosten, Nachweise zu Altlasten und Instandhaltungsmaßnahmen, offenen Forderungen, Genehmigungen, Gutachten, ggfs. Darlehensverträge u.v.a.) zur Prüfung - am besten elektronisch über einen Datenraum - vorgelegt. Zu einer professionellen Käufer-Due-Dilligence gehört neben der juristischen und wirtschaftlichen Sichtung und Bewertung der Dokumente auch die technische Prüfung der Bausubstanz. Hierzu sind Ortsbesichtigungen mit Gutachtern zu koordinieren und mit dem Hausmeister und (ausgewählten) Mietern abzustimmen. Gestaltung (Ver-) Kaufvertrag: Grundsätzlich ist bei jeder Immobilientransaktion ein eigener Fachanwalt einzubinden! Denn es gilt beispielsweise die Haftung für unbekannte Rechtsmängel und für Sachmängel sowie die Gewährleistung für eventuelle Altlasten (Kontamination) auf dem Grundstück auszuschließen. Dies ist bei Kaufverträgen über unbebaute Grundstücke, gebrauchte Eigentumswohnungen und Altbauten zulässig. Weitere vertragliche Klärungen umfassen den Übergang aller bestehenden Wartungs- und Dienstleistungsverträge, von Mieteingangs- und Kautionskonten sowie die Auswahl und Kostenübernahme des beurkundenden Notars. Begleitung Verkaufsverhandlung und Eigentumsübergang: Private Immobilieneigentümer verfügen manchmal nicht über die notwendige Ruhe und Expertise zur Durchführung von Verkaufsverhandlungen. Hier können externe Vertraute beruhigend aber auch zielführend einwirken. Nach erfolgreicher Verhandlung und Vertragsabschluss sind die vielen historischen Objektunterlagen (wie z.B. alle Mieterakten, Betriebskostenabrechnungen, Gewährleistungsverträge, Genehmigungen) an den Erwerber zu übergeben. Da dies oft in Form von Umzugskartons geschieht, ist eine Unterstützung durch Partner oft willkommen. #MarcusDisselkamp

Rechtzeitig aus Immobilien des-investieren

Rechtzeitig aus Immobilien des-investieren

Der richtige Zeitpunkt ist der halbe Erfolg – wann sollte man sich von Immobilien trennen? In guten Zeiten sollte man über eventuell schlechte Zeiten nachdenken! Dies gilt auch für das Immobilienvermögen. Auch wenn dank der weiterhin niedrigen Zinsen die Nachfrage nach (guten!) Immobilien aktuell ungebrochen ist, so können auch Immobilienvermögen volatil sein. Ein aktueller Beitrag im Elite Report der Vermögensverwalter diskutiert die Frage nach dem rechtzeitigen Ausstieg aus Immobilienvermögen. Lesen Sie mehr ... #MarcusDisselkamp

Checkliste: Welche Punkte beim Immobilienverkauf zu beachten sind

Checkliste: Welche Punkte beim Immobilienverkauf zu beachten sind

Die steigenden Immobilienpreise machen einen Verkauf für Investoren attraktiv. Ein leichtes Unterfangen ist das nicht. Vieles kann schiefgehen. Deshalb ist es wichtig, auf folgende Punkte zu achten. Lesen Sie hier meinen Experten Beitrag auf Focus Online ... #MarcusDisselkamp

Fondsbeiräte –
Appell zur Professionalisierung

Fondsbeiräte –
Appell zur Professionalisierung

Im Elitebrief vom Juli 2014 rufen Dr. Marcus Disselkamp und Dr. Hans-Volkert Volckens die Anleger in geschlossenen Fonds dazu auf, über ihre Gesellschafterrechte und Fondsbeiräte unmittelbaren Einfluss auf Entscheidungen des Fonds- und Assetmanagers zu nehmen. Allerdings besteht nicht selten ein großes Wissensgefälle zwischen dem Beiratsmitglied, das regelmäßig aus der Mitte des Anlegerkreises gewählt wird und den Mitarbeitern des Fonds- und Assetmanagers. Lesen Sie mehr .... #MarcusDisselkamp

Gründung der Immobilis Trust

Gründung der Immobilis Trust

Die IMMOBILIEN ZEITUNG meldet am 11.7., Hans Volkert Volckens habe zusammen mit Immobilis-Geschäftsführer Marcus Disselkamp die Beratungsgesellschaft Immobilis Trust gegründet. Das in München ansässige Unternehmen konzentriere sich laut Volckens ausschließlich auf die Beratung von Immobilienfonds, Immobiliengesellschaften und Immobilieninvestoren, die in eine wirtschaftliche Schieflage geraten seien und beschränke sich dabei auf Fälle mit Immobilien in Deutschland, in denen Immobilis Trust “operationelle, finanzielle oder vertragliche Krisen” lösen werde. Die operativen Aktivitäten des Unternehmens würden im September beginnen; bist Ende August sei Volckens noch beratend für die IVG tätig. Lesen Sie mehr ... #MarcusDisselkamp