Viel ließt man über das wann und wie von Immobilieneinkäufen. Aber wenig wird über den richtigen Zeitpunkt von Immobilienverkäufen diskutiert. Doch der richtige Zeitpunkt ist der halbe Erfolg!
Schauen Sie doch nur mal unter www.wegweiser-kommunen.de wie dramatisch sich manche Regionen hinsichtlich Bevölkerungsentwicklung und / oder Kaufkraft entwickeln. Da sollte man vorhandene Immobilien rechtzeitig zum noch akzeptablen Preis veräußert haben. Genauso verhält es sich mit Eigentumswohnungen oder ganzen Häusern, deren Flächenstruktur, Bausubstanz, Energieeffizienz oder Mikrostandort verschlechtert haben. In der aktuellen Boom Phase lassen sich auch schwächere Immobilien noch (halbwegs!) gut verkaufen.
Doch worauf ist beim Verkauf zu achten? Die folgende Checkliste gibt erste grobe Hinweise:
Prüfung Verkaufsmöglichkeit: Dank diverser Internetportale verfügen wir heute über eine hohe Transparenz über Angebot und Nachfrage lokaler Immobilienmärkte. Nutzen Sie diese Quellen wie auch lokale Gutachterausschüsse und Maklerberichte.
Preisfindung: Zur Preisfindung sollte stets ein zertifizierter Gutachter zur Bewertung von Grundstücken und Gebäuden eingebunden sein. Er muss ja nicht gleich ein umfangreiches und teures Gutachten erstellen, oft reicht auch eine kurze Preisindikation.
Datenaufbereitung: Schlechte oder fehlende Informationen über ein Immobilienangebot führen bei Profi-Käufern zu Kaufpreisreduktion oder gar Ablehnung. Ob in Papierform oder noch besser elektronisch, zu den frühen Objektunterlagen gehören die Mieterliste mit der Benennung der Miethöhen, Mietflächen, Einzugstermine und - wo vorhanden - möglichen Kündigungsterminen. Ferner zählen zu den notwendigen Erstinformationen an Interessenten Hinweise zu Dienstbarkeiten, Altlasten, zur Bausubstanz und vor allem zur Regelung, ob ein Asset oder Share Deal möglich ist.
Maklerauswahl und -Koordination: Makler haben zwar nicht den besten Ruf, doch benötigt man die Dienstleistung der (wenigen) seriösen Vermittler. Nur in Ausnahmefällen sollte man sich dann auf einen einzigen Makler fokussieren. Vielmehr gilt es zwei bis drei Makler fair zu koordinieren und zum Erfolg zu führen. Hierzu gehört die transparente Information und Kommunikation an Makler und Interessenten, zeitnahe Besichtigungstermine und die Annahme von Interessensbekundungen nach dem zeitlichen Eingang.
Due Dilligence: Vor der Akzeptanz von Interessensbekundungen (Letter of Intent) und der damit meist einhergehenden Vergabe einer Exklusivität ist zu prüfen, ob der mögliche Interessent wirklich die Kaufabsicht und die hierfür notwendigen finanziellen Mittel hat. Erst dann werden ihm ausführlichere Daten (wie Grundbuchauszug, alle Miet- und Dienstleistungsverträge, Betriebskosten, Nachweise zu Altlasten und Instandhaltungsmaßnahmen, offenen Forderungen, Genehmigungen, Gutachten, ggfs. Darlehensverträge u.v.a.) zur Prüfung - am besten elektronisch über einen Datenraum - vorgelegt. Zu einer professionellen Käufer-Due-Dilligence gehört neben der juristischen und wirtschaftlichen Sichtung und Bewertung der Dokumente auch die technische Prüfung der Bausubstanz. Hierzu sind Ortsbesichtigungen mit Gutachtern zu koordinieren und mit dem Hausmeister und (ausgewählten) Mietern abzustimmen.
Gestaltung (Ver-) Kaufvertrag: Grundsätzlich ist bei jeder Immobilientransaktion ein eigener Fachanwalt einzubinden! Denn es gilt beispielsweise die Haftung für unbekannte Rechtsmängel und für Sachmängel sowie die Gewährleistung für eventuelle Altlasten (Kontamination) auf dem Grundstück auszuschließen. Dies ist bei Kaufverträgen über unbebaute Grundstücke, gebrauchte Eigentumswohnungen und Altbauten zulässig. Weitere vertragliche Klärungen umfassen den Übergang aller bestehenden Wartungs- und Dienstleistungsverträge, von Mieteingangs- und Kautionskonten sowie die Auswahl und Kostenübernahme des beurkundenden Notars.
Begleitung Verkaufsverhandlung und Eigentumsübergang: Private Immobilieneigentümer verfügen manchmal nicht über die notwendige Ruhe und Expertise zur Durchführung von Verkaufsverhandlungen. Hier können externe Vertraute beruhigend aber auch zielführend einwirken. Nach erfolgreicher Verhandlung und Vertragsabschluss sind die vielen historischen Objektunterlagen (wie z.B. alle Mieterakten, Betriebskostenabrechnungen, Gewährleistungsverträge, Genehmigungen) an den Erwerber zu übergeben. Da dies oft in Form von Umzugskartons geschieht, ist eine Unterstützung durch Partner oft willkommen.